【最新版】住宅ローンのおすすめ会社を比較!シミュレーションあり!

住宅ローンのおすすめ金融機関を金利タイプ別に比較!

住宅ローンとは、購入する住宅を担保に金融機関からお金を借りるローンのことです。

数千万円もする住宅を自己資金だけで買える人はなかなかいません。ほとんどの人が住宅を購入するときは「住宅ローン」を利用します。

住宅ローンは多様化しており、銀行・ネット銀行・地方銀行・信用金庫・労働金庫などの金融機関では、オリジナルの住宅ローン商品があったり、期間限定の住宅ローンキャンペーンなども行なっています。ノンバンクの住宅ローン商品も登場し、今はいろいろな選択肢から住宅ローンを選ぶことができます。

そのなかで自分に合った住宅ローンはどれなのか?

ここでは初心者がつまづかないために、住宅ローンの金利や種類、審査方法、知らないと損をする情報などわかりやすくご紹介しています。

まずは金利タイプの特徴を理解したうえで、それぞれの金融機関を比較検討してみましょう。きっとあなたに合った住宅ローンが見つかります。

金利タイプは大きく3種類ある

住宅ローンを比較するときは「金利」が1つの基準になってきます。

金利とは
ローンで借りたお金を返すときに払う利息の割合のこと。「表面金利」と「実質金利」があり、金融機関ではだいたい表面金利で「金利◯%」という表現を使っています。
実質金利を意識しよう
表面金利にプラス手数料や諸費用を含めたものが実質金利で、住宅ローンは「実質金利」を意識して選ぶことをおすすめします。

実質金利 = 表面金利 + 手数料や諸費用などのコスト
住宅ローンには、ずっと金利が変わらないものや、金利を見直すものなど、金利タイプは大きく3種類あります。

それぞれの金利タイプを確認しておきましょう。

全期間固定金利型

フラット35、フラット35Sが代表的でずっと金利が変わらないタイプ

イメージ図

特徴

・借り入れ期間中ずっと金利が一定している
・利息を含めた総返済額が確定している

メリット

・総返済額が固定されているので金利上昇のリスクがない
・将来の返済プランが立てやすい

デメリット

・変動金利より金利は高めに設定されている

こんな人向け

・将来の返済プランをきちんと立てたい人
・金利上昇のリスクを回避したい人
・将来住宅ローンの借り換えが難しい人

変動金利型

金利が半年ごとに見直されるタイプ

イメージ図

特徴

・金利は半年ごとに見直される
・金利の変動により返済額も変わってくる
・ほかの金利タイプへ変更可能

メリット

・ほかと比べて金利が低い
・金利が低下したら返済額も減少する

デメリット

・金利が上昇したら返済額も増える
・総返済額が変動するので返済プランが立てづらい

こんな人向け

・借り入れ金額が少ない人
・繰り上げ返済で住宅ローンを早めに完済できる人

固定金利期間選択型

2年、3年、5年、10年など金利が固定される期間を選べるタイプ

イメージ図

特徴

・固定金利年数(2年、3年、5年、10年など)を選択できる
・固定金利年数が長いものほど金利も高くなる
・固定金利期間が終了したらほかの金利タイプを選べる

メリット

・低金利のときに借りると低金利のメリットを享受できる

デメリット

・固定金利期間終了後に金利が上昇したら返済額が増える

こんな人向け

・教育費などの負担があるうちは返済額を確定させておきたい人
・固定金利期間を中期で確保した後は短期間で完済できる人

あなたに合った金利タイプシミュレーション

おすすめの金利タイプを絞り込むシミュレーションで、あなたに合った金利タイプがわかります。さあ、やってみましょう!

金利タイプ別おすすめランキング!(2018年9月現在)

金利タイプごとにおすすめの金融機関をランキング形式でご紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。

フラット35とは
全国300以上の金融機関と住宅金融支援機構がコラボした全期間固定金利型の住宅ローンのことです。住宅金融支援機構は国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人です。フラット35Sは省エネルギー性、耐震性などの優れた住宅向けのプランです。
出典:住宅金融支援機構「ずっと固定金利の安心」

第1位ARUHI(スーパーフラット8S)

おすすめポイント!
フラット35で7年連続シェアNo.1の国内最大手の住宅ローン専門金融機関です。住宅購入金額20%を自己資金にすることで、従来のARUHIフラット35S(金利Aプラン)よりさらに低金利となるプランです。土日・祝日も対応していて、全国140以上の店舗があるので「ネット上で完結してしまうのが心配」な人に圧倒的な支持を得ています!
プラン ARUHIスーパーフラット8S/金利Aプラン
(返済期間15年以上~35年以下)
適用金利 年0.760%(当初10年間引き下げ)
事務手数料 元金✕2.160%
保証料 0円
繰上返済手数料 0円

申込はこちら

第2位楽天銀行(フラット35S)

おすすめポイント!
住宅ローンフラット35の中でも楽天銀行のフラット35は業界最低水準の金利です。省エネルギー性、耐震性などの優れた住宅向けのフラット35S(金利Aプラン)はさらに当初10年間金利を引き下げています!事務手数料が楽天銀行を返済口座に指定すれば元金✕1.080%となります。
プラン フラット35S/金利Aプラン
(返済期間21年以上~35年以下)
適用金利 年0.940%(当初10年間引き下げ)
事務手数料 元金✕1.404%
保証料 0円
繰上返済手数料 0円

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第3位住信SBIネット銀行(フラット35S)

おすすめポイント!
フラット35の金利からさらに一定期間引き下げています!WEBサイトから申し込めば手数料無料で全疾病保障がつきます!病気やケガで働けなくなったら月々のローン返済を保障し、そのまま働けない状態が続いたらローン残高を0円にしてくれます。
プラン フラット35S/金利Aプラン
(返済期間21年以上~35年以下)
適用金利 年0.940%(当初10年間引き下げ)
事務手数料 元金✕2.160%
保証料 0円
繰上返済手数料 0円

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第1位じぶん銀行(全期間引下げプラン)

じぶん銀行(全期間引下げプラン)

おすすめポイント!
じぶん銀行は、KDDIと三菱UFJ銀行が共同出資して2008年に設立したインターネット銀行です。借り入れる全期間において金利を引き下げるプランで、団体信用生命保険の保障も充実しています!ガンと診断されたらローン残高が50%になる「がん50%保障団信」が上乗せナシでつけられます。
auユーザーなら、おトクな特典(au住宅ローンセット割)も あります。
プラン 全期間引下げプラン
適用金利 年0.457%
事務手数料 元金✕2.160%
保証料 0円
繰上返済手数料 0円

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第2位住信SBIネット銀行(通期引下げプラン)

おすすめポイント!
借り入れる全期間において基準金利から一律金利を引き下げるプランです。団体信用生命保険、全疾病保障がついて金利の上乗せナシ!女性ならガンと診断されたときに30万円の保障金が支払われるガン診断給付金保障もついています。ローン契約書の署名・捺印が不要で手続きにかかる時間が短縮され、さらに印紙代もかかりません!
プラン ネット専用住宅ローン 通期引下げプラン
適用金利 年0.457%
事務手数料 元金✕2.160%
保証料 0円
繰上返済手数料 0円

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第3位ソニー銀行(変動セレクト住宅ローン)

おすすめポイント!
借り入れ期間中において金利を引き下げるプランです。団体信用生命保険もついていて、借り入れ後なら手数料無料で固定金利へ変更することも可能です。トータルコストがおトクなのが魅力です!AI(人工知能)の活用により、仮審査が最短60分で回答されます。
プラン 変動セレクト住宅ローン
適用金利 年0.457%
事務手数料 元金✕2.160%
保証料 0円
繰上返済手数料 0円

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第1位じぶん銀行(当初期間引下げプラン)

じぶん銀行(当初期間引下げプラン)

おすすめポイント!
KDDIと三菱UFJ銀行が共同出資して2008年に設立したインターネット銀行で、当初の特約期間に基準金利から金利を引き下げるプランのなかでも固定10年が人気です!団体信用生命保険の保障も充実していて、ガンと診断されたらローン残高が50%になる「がん50%保障団信」が上乗せナシでつけられます。
auユーザーなら、おトクな特典(au住宅ローンセット割)も あります。
プラン 当初期間引下げプラン
適用金利 固定10年/年0.640%
事務手数料 元金✕2.160%
保証料 0円
繰上返済手数料 0円
※固定金利特約期間中の全額繰上返済の場合は32,400円が必要

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第2位イオン銀行(当初固定金利プラン)

イオン銀行住宅ローン

おすすめポイント!
お近くのイオン銀行インストアブランチやインターネットから、365日いつでも気軽に申込みが可能です。金利を上乗せすると、8疾病保障やガン保障特約をつけることができます!
イオンゴールドカードセレクト「イオンセレクトクラブ」が発行され、イオンでの買い物が毎日5%オフになります。
プラン 当初固定金利プラン
適用金利 固定3年/年0.380%
事務手数料 元金✕2.160%(定率型)
保証料 0円
繰上返済手数料 0円
※全額繰上返済の場合は54,000円が必要

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第3位りそな銀行(当初固定金利プラン)

りそな銀行(当初固定金利プラン)

おすすめポイント!
特約期間中の固定10年は店頭表示利率から年2.655%引き下げで、特約期間終了から完済までずっと店頭表示利率から最大年1.655%引き下げになります。
プラス年0.3%で、病気やケガで所定の状態になったら住宅ローン残高0円になります!
プラン 当初固定金利プラン
適用金利 固定10年/年0.695%
事務手数料 0円
保証料 32,400円
繰上返済手数料 0円(インターネットの場合)
※固定金利特約期間中の全額繰上返済の場合は32,400円が必要

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共働き夫婦で借りるならペアローンがおすすめ!

最近は夫婦共働きの世帯が増加しており、住宅ローンも夫婦が収入を合わせることで、より多くのお金を借り入れることが可能になりました。

共働き夫婦で住宅ローンを借りる方法はいくつかあります。

ペアローン

夫婦がそれぞれで借りる住宅ローンで、お互いに連帯保証人となります。最大のメリットは2人ともに「住宅ローン控除」を受けられることです。

ペアローン

契約

夫妻それぞれ

住宅ローン控除

夫 ◯ 妻 ◯

団体信用生命保険

夫 ◯ 妻 ◯

所有権

夫 ◯ 妻 ◯

収支合算

夫婦の収入を合わせて借りる住宅ローンで「連帯保証型」と「連帯債務型」があります。

連帯保証型
夫婦のどちらかが住宅ローンを借りて、配偶者がその債務を保証します。もしローンが支払えなくなった場合は、配偶者に返済義務があります。
夫婦の収入を合わせた金額で借り入れができるだけで、メリットはあまりないと言えます。
連帯債務型
夫婦が連名で借りる住宅ローンで、それぞれの持ち分比率に応じて「住宅ローン控除」を受けられます。
フラット35では「デュエット」(夫婦連生団信)があり、連帯債務者である夫婦2人ともに加入することができます。夫婦のどちらかが死亡や特定の高度障害状態になった場合は、残りの住宅ローンが全額弁済されるのでリスク回避につながります。

収支合算

連帯保証型

連帯債務型

契約

どちらか一方
(夫の場合)

どちらか一方
(夫の場合)

住宅ローン控除

夫 ◯ 妻 ✕

夫 ◯ 妻 ◯

団体信用生命保険

夫 ◯ 妻 ✕

夫 ◯ 妻 ✕
(フラット35は妻 ◯)

所有権

夫 ◯ 妻 ✕

夫 ◯ 妻 ◯

そのなかでも、共働き夫婦で住宅ローンを賢く借りるなら「ペアローン」がおすすめです。夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられるので、所得税をかなり節約できます。

ソニー銀行は夫婦以外にも同性パートナーや親子でのペアローンも可能で、変動セレクト住宅ローンが人気です!

ソニー銀行(変動セレクト住宅ローン)

プラン 変動セレクト住宅ローン
適用金利 年0.457%
事務手数料 元金✕2.160%
保証料 0円
繰上返済手数料 0円

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住宅ローンのつなぎ融資ってどんなときに必要なの?

つなぎ融資とは、住宅ローンを申し込んで融資実行されるまでの間だけ一時的に借りるローンのことです。住宅ローンと同じ金融機関を利用する必要があります。

住宅ローンは家が完成していないと融資実行されないため、おもに注文住宅を購入する際に必要になってきます。注文住宅は、土地を含めた購入にかかる費用を住宅ローン融資実行前に準備しなくてはなりません。

自己資金がないから住宅ローンを検討しているのに、家が完成していないと融資実行されないなんて納得いきませんよね。これは、金融機関が住宅に抵当権(担保)を設定していて、完成していない住宅を担保として認めていないからなんです。

つなぎ融資は、ほかにも中古住宅を購入しリフォームするケースや、住宅の買い替えで売却が間に合わないケースなどに利用することがあります。

つなぎ融資から住宅ローン融資実行までの流れ【例:注文住宅】

つなぎ融資を利用するなら、楽天銀行のフラット35がおすすめ
です。
楽天銀行を返済口座に指定すると事務手数料が元金✕1.080%と低くなり、繰り上げ返済手数料と保証料が無料になります。

楽天銀行(フラット35)

プラン フラット35
(返済期間15年以上~20年以下)
適用金利 年1.100%
事務手数料 元金✕1.404%
保証料 0円
繰上返済手数料 0円

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断然お得!財形住宅融資とは?

会社で財形貯蓄制度を利用している人は「財形住宅融資」が断然お得です!おもな特徴はこちらになります。

公的ローンだから金利が低い

通常の財形住宅融資金利のほかに「中小企業勤労者貸付金利」「子育て勤労者貸付金利」の引き下げ特例措置もあります。

通常の金利

中小企業勤労者貸付金利

子育て勤労者貸付金利

金利

年 0.79%

年 0.59%

年 0.59%

出典:住宅金融支援機構「財形住宅融資金利のお知らせ」

5年固定金利制

5年間固定金利のみとなります。5年経過したら、また次の5年固定金利が継続されます。とはいえ、十分に低い金利です。

フラット35との併用が可能

金利が6年後どうなっているか不安な人は、フラット35の住宅ローンと併用して利用できます。

最大4,000万円まで借り入れ可能

財形貯蓄残高の10倍以内で、最大4,000万円まで借り入れできます。(住宅の購入費、建設費、リフォーム費の90%が限度)

事務手数料、保証料が0円

民間ローンでは数万円から数十万円かかることもあるので、これはかなりのメリットです。

利子補給が受けられる場合もある

居住している地域の自治体や、企業によっては福利厚生として利息の一部を出してくれる利子補給制度が適用される場合があります。受けられる場合は積極的に活用しましょう。

 

申し込みにはいくつか条件があるので、詳細はこちらを確認してくださいね。

出典:住宅金融支援機構「財形住宅融資ご利用条件」

住宅ローン借り入れにかかる手数料・諸費用ってなにがあるの?

意外と知らないのが、住宅ローン借り入れにかかる手数料・諸費用です。

目安としては、新築の場合で物件価格の3~7%中古の場合で物件価格の6~10%です。中古は仲介手数料がかかるので多めになります。

住宅ローンはこれらの費用も含めて考える必要があり、オーバーローンにならないようにしましょう。

1.仲介手数料

土地や住宅の売買で仲介する不動産会社に支払う手数料のことです。
売買価格 ✕ 3% + 6万円」+「消費税

2.印紙税

不動産売買契約書または貼付金銭消費貸借契約書に収入印紙を貼付して納める税金で、金額によって決められています。

3.登記費用

不動産登記・抵当権設定登記の費用と、登記手続きを行なう司法書士への報酬のことです。

4.不動産取得税

土地や住宅を取得したときにかかる税金で、平成33年3月31日までは3%に軽減されます。

5.固定資産税

土地や住宅に課税される税金で、売主との間でその年の精算が行われる場合は日割りするなど協議決定していきます。

6.事務手数料

借り入れする金融機関によって異なります。

7.保証料

住宅ローンの返済ができなくなったときに肩代わりしてくれる保証会社に支払うものです。保証料のかからない住宅ローンもあります。

8.団体信用生命保険料

ほぼ加入が必要で、亡くなられた場合や特定の高度障害状態になった場合に、残りの住宅ローンが全額弁済されます。特約をプラスして保証範囲を広げることもできます。

9.火災保険料

ほぼ加入が必要で、住宅と家財にかける保険です。火事や落雷など災害から守ってくれる保険で、補償内容や期間・保険会社によって異なります。

10.地震保険料

今や必要性を感じる地震保険は、火災保険に付帯する形で加入できます。地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没または流失する損害を補償してくれます。

住宅ローンの返済方法と返済額シミュレーション

住宅ローンは、基本的に毎月返済をしていくので、毎月の返済額は月収の20%~25%以内が理想とされています。月収の25%を超えてくると、返済が苦しくなりやすいので十分注意しましょう。

住宅ローンの返済方法を理解したら、実際に返済額シミュレーションを使って返済計画を立ててみましょう。

「自分はいくら借り入れできるの?」
「月々の返済額はいくらになるの?」
「借り換えしたらどれくらいお得になるの?」
「繰り上げ返済したらトータルでいくらお得になるの?」
など目的別に概算値をらくらく算出できます!

住宅ローンは借り入れ金額が大きく返済期間も長期になるので、仕事の安定性や子供の有無、ライフスタイルを考慮して、返済額や返済期間を決めることが重要です。

住宅ローン返済方法は2種類ある

住宅ローンの返済方法は「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類あります。それぞれの特徴やメリット・デメリットをまとめてみました。

元利均等返済

元金均等返済

イメージ図

特徴

・毎月の返済額(利息+元金)が決まっている

・毎月決まった元金に利息を上乗せして返済する

メリット

・毎月の返済額が一定のため、出費の計算がしやすく返済計画も立てやすい

・「元金均等返済」に比べて、しばらくは毎月の返済額が少なくなる

・返済が進むにつれ、毎月の返済額が少なくなっていく

・「元利均等返済」に比べて、元金の返済が早く進むため、トータルの返済額が少なくなる

デメリット

・しばらくは元金の減り方が少なくなる

・「元金均等返済」に比べて、トータルの返済額が多くなる

・しばらくは利息の返済額が多く、負担が大きい

・金融機関によっては取り扱いがない場合もある

返済額シミュレーション

新規借り入れを検討している人、借り換えを検討している人まで使える返済額シミュレーションです。繰り上げ返済した場合も算出してくれるので、住宅ローンを見直したい人にもおすすめのツールです。

借り換えとは
現在の住宅ローンを完済して、別の住宅ローンを新たに借り入れすることです。

金利削減1%
残り期間10年以上
元金1,000万円以上借り換えの目安となります。

借り換えによって保証料や手数料、諸費用がかかるので、それよりも返済額が軽減されるようであれば検討するといいでしょう。

繰り上げ返済とは
毎月の住宅ローン返済とは別に、借り入れ金額の一部あるいは全額を返済することです。返済分はすべて元金の返済に充てられ、それによって支払う利息を軽減することができます。

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。

期間短縮型

毎月の返済額は変わらず、返済期間が短くなります。「返済額軽減型」より利息軽減効果は大きくなります。

返済額軽減型

返済期間は変わらず、毎月の返済額を引き下げます。利息軽減効果より、家計を安定させるのに効果的です。

 

住宅ローンの負担を少しでも減らすためにも、返済額シミュレーションを有効的に活用しましょう。

住宅ローン審査から融資までの流れ

住宅ローン審査から融資までの流れをひと通り確認しておきましょう。


住宅ローンの審査は「仮審査」と「本審査」の2段階あります。

仮審査

金融機関が事前に審査します。この段階で、借り入れでがきるのか、いくらまで借り入れ可能なのかが決まります。最近では、インターネットで申し込みOKという金融機関も増えてきています。

本審査

本審査は保証会社、保険会社も審査します。保証会社は、住宅ローンの返済ができなくなったときに肩代わりをするので、返済能力に重点を置いて審査します。団信などの保険会社は、健康状態を審査し、問題がある場合は住宅ローンは借りられないことがあります。

仮審査が通ったからといって、本審査がかならず通るとは限りません。本審査で落ちてしまう確率は1~3%と言われており、こんな原因が考えられます。

借り入れ金額が大きく変わった
物件の条件(面積や所在地など)が大きく変わった
仮審査から本審査までに新たな借り入れをした
仮審査から本審査までに退職または転職した
個人信用情報に問題が見つかった
健康に問題があり、団信の審査に通らなかった

健康状態に不安がある人は、団信への加入が義務付けられていないフラット35であれば本審査にも通る可能性があります。

基本的には、仮審査で提出または申告した内容に間違いがなければ、本審査も通ると考えていいでしょう。

知らないと損!住宅ローン減税(住宅ローン控除)とすまい給付金とは?

住宅ローン減税」と「すまい給付金」とは、国が住宅取得者の負担を緩和するために創設した制度です。適用されれば、かなりの負担減になるのでぜひ活用しましょう。

住宅ローン減税(住宅ローン控除)

「住宅ローン控除」のことで、金利の負担軽減を図るための制度です。住宅ローンを借り入れると、10年間は年末の住宅ローン残高の1%が所得税から控除され、確定申告で戻ってきます。所得税から控除しきれない場合は、住民税からも控除されます。セカンドハウスやつなぎ融資は、住宅ローン控除が適用されないので注意してください。

控除期間

控除率

最大控除額

住民税からの控除上限額

10年間

1%

400万円
(40万円  10年間)

13.65万円 / 年
(前年課税所得 7%)

ここがポイント!
1.自ら居住していること
2.床面積が50㎡以上であること
3.中古住宅の場合、耐震基準を満たしていること
4.入居した翌年の確定申告時に申請
5.給与所得者の場合、2年目から年末調整で適用可能

出典:国土交通省「住宅ローン減税制度利用の要件」

すまい給付金

消費税率引き上げによる負担を軽減するために、現金の給付が受けられる制度です。平成33年12月までに引き渡され入居が完了した住宅が対象となっています。

すまい給付金は、不動産登記の持分保持者で自ら居住しており、収入が一定以下の人が対象となります。また一定の条件を満たした住宅で、新築住宅と中古住宅、住宅ローンを組んでいるかいないかで異なってきます。

新築住宅

中古住宅

住宅ローン利用

床面積が50㎡以上である

床面積が50㎡以上である

施工中に第三者機関の検査を受けて一定の品質が確認された住宅

売買時に第三者機関の検査を受けて一定の品質が確認された住宅

住宅ローン未利用
(現金購入者)

住宅取得者が50歳以上

住宅取得者が50歳以上

床面積が50㎡以上であること

床面積が50㎡以上であること

施工中に第三者機関の検査を受けて一定の品質が確認された住宅

フラット35Sの基準を満たす住宅

新築住宅の場合は、着工前に施工中の検査を申し込みましょう!施工中であっても検査を受けられない可能性があるので十分注意してください。

すまい給付金は、収入および持分割合によって変わる仕組みとなっています。

給付額 = 給付基礎金※1 ✕ 持分割合※2

※1市区町村が発行する課税証明書に記載されている都道府県民税の所得割額による
※2不動産の登記事項証明書に記載されている

「課税証明書」を自治体から取り寄せたところで「都道府県民税の所得割額」はどこを見たらいいかわからない人もいると思います。もらえる給付額がサッと計算できるシミュレーションがありますので、自分がいくら給付を受けられるのかここで見られます。

国土交通省「すまい給付金」

出典:国土交通省「すまい給付金」

住宅ローン減税は所得税を多く支払っている高額所得者が恩恵を受けられる制度で、すまい給付金は目安として年収510万円以下の幅広い世帯が給付を受けられる制度となっています。

まとめ:返済負担率25%で考えてみよう

住宅ローンはいくら借り入れするのがベストなのかは、住宅ローンの審査で利用している「返済負担率」で考えるといいかもしれません。

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。

月々いくらまで返せるか、年間ではいくらまで返せるのかを確認し、年収の25%くらいに返済負担率をおさえるのが無難です。これは住宅ローン以外の自動車ローンなどすべての返済額を含めて計算する必要があります。

自分が「借り入れできる金額」と「無理なく返済できる金額」はイコールではありません。将来のことを見通して、返済負担率を25%くらいにおさえた身の丈に合った住宅ローンを選ぶことをおすすめします。

住宅ローン借り入れにかかる手数料・諸費用も含めて、返金額シミュレーションであなたに合った住宅ローンを見つけましょう。